EHPAD

Qu’est-ce que c’est ?

EHPADUn Etablissement d’Hébergement des Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) est une résidence de service ayant pour vocation d’accueillir des personnes âgées nécessitant un soutien médical.

L’offre des chambres en EHPAD reste très en deçà des besoins. Les pouvoirs publics ont défini sur ce marché un numerus clausus et l’ouverture de tout nouvel établissement est soumise à autorisation. Elles sont délivrées de façon parcimonieuse : une convention tripartite doit être signée entre la résidence, le conseil général et l’Agence Régionale de Santé (ARS).


Prévision du nombre de personnes âgées dépendantes
(Source : Ministère de la Santé)

Ce secteur a pour sous-jacent des données démographiques connues cinquante ans à l’avance : l’effet de surprise n’existe pas, cela confère à ce secteur une lisibilité hors norme. Les perspectives les plus récentes font apparaître des besoins de création d’environ 10.000 places par an.

Dans quel objectif ?

C’est en premier lieu un investissement locatif motivé par la recherche de la sécurité et la tranquillité. L’investisseur est déconnecté de son opération, dont il ne suivra et ne subira pas les soucis de gestion, de location et d’entretien, tout en bénéficiant d’une bonne rentabilité et d’un cadre fiscal attractif.

EHPADFace à une demande exponentielle et des Pouvoirs Publics ne pouvant assumer seuls la prise en charge de la dépendance, une offre privée s’est développée.
De nombreux particuliers ont bien compris l’intérêt de ce secteur qui affiche des performances intéressantes : une rentabilité nette entre 4,2 et 5,2 %.

Alors qu’une rentabilité élevée est fonction du niveau de risque accepté, cette règle ne s’applique pas aux EHPAD qui combinent rentabilité élevée et risque réduit :

EHPADLes opérateurs présents sur ce marché sont des sociétés importantes, cotées en bourse pour certaines. Il s’agit d’intervenants expérimentés et solvables, assurant une parfaite sécurisation de l’exploitation des résidences.

C’est ce qu’on pourrait appeler un « investissement pour bon père de famille ».

Vous pouvez investir en résidence EHPAD de trois façons :
- Par le biais du décret Bouvard (réduction d’impôt de 11% du montant investi)
- Par le biais du régime LMNP (Revenus fonciers net d’impôts)
- Par le biais du régime LMP (Revenus fonciers net d’impôts + avantages)

Il s’agit de plus d’un actif très facilement revendable car le produit ne changera pas de destination et continuera de répondre à une demande de plus en plus soutenue.

L’EHPAD à la revente intéressera un investisseur, à la différence de l’immobilier locatif classique où la revente cible des propriétaires occupants. Ce nouvel investisseur achète un couple rentabilité/risque, selon une logique identique à celle de l’investisseur initial, et bénéficie de la fiscalité attrayante liée au statut du loueur meublé.

Les Conseillers en Patrimoine et les gestionnaires de résidences, qui organisent le circuit de la revente, constatent que la valeur évolue peu. Les loyers indexés augmentent au fil des ans, ce qui accroît la rentabilité locative à prix immobilier égal, justifiant à minima une revente au même prix.

A la revente, ces supports restent particulièrement attractifs puisqu’ils affichent donc un rendement très élevé et pérenne alors que l’offre sur ce marché est extrêmement réduite.

Comment ça marche ?

L’investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence qui lui assure une rentabilité contractuelle ainsi que la garantie de percevoir des loyers.
Un bail commercial signé avec un opérateur national de ce secteur contribue à sécuriser ce placement.

L’emplacement de ces résidences ne répond pas aux critères couramment admis en matière d’immobilier classique. Les EHPAD situés en milieu rural peuvent parfois paradoxalement fournir les modèles les plus rentables. Les fonciers y sont moins chers et l’absence d’établissement dans un vaste périmètre attire une clientèle importante.

EHPADLe choix d’un emplacement urbain n’est pas un obstacle mais il conditionnera un prix au m² plus élevé

Les prix sont sensiblement plus élevés que ceux de l’immobilier traditionnel, trois paramètres justifient un prix au m² plus élevé :

Des petites surfaces : Plus un logement est petit, plus son prix au m² est élevé car les charges fixes liées à chaque logement sont réparties sur moins de m² (murs séparateurs, salle de bains, parties communes…). Un studio est en général 30 % plus cher au m² qu’un trois pièces.

Des normes de construction strictes : plus sévères que pour les logements classiques (protection incendie, largeurs des couloirs, ascenseurs spécifiques…) avec des équipements onéreux (salle de bains aux normes…).

50% de parties de service : la surface des logements représentent 50 % de la surface totale d’un EHPAD, contre 90 % dans une résidence classique. Dans le cas de nos montages, une partie des communs peut être acquise par l’exploitant, ce qui nous permet de maîtriser le prix de vente.

En conclusion, si le prix au m² d’un EHPAD peut sembler élevé, c’est en raison de la destination spécifique du bâtiment, mais c’est finalement cette dernière qui permet d’obtenir une rentabilité beaucoup plus élevée que pour du logement classique.

Notre conseil

Dans les baux négociés par vousconseiller.com, la totalité des charges d’entretien et de travaux est supportée par les exploitants à la demande de ces derniers. L’investisseur ne doit s’acquitter que de la taxe foncière. Il s’agit pour les exploitants d’une solution pour avoir la réactivité nécessaire au parfait entretien de leurs établissements. En agissant ainsi, ils s’évitent toute discussion avec les investisseurs et ont ainsi toute latitude sur l’entretien de leur parc :

Il s’agit d’un secteur très encadré, le preneur ne peut se permettre de voir son outil de travail se dégrader.

Enfin, pour certains, choisir comme support une résidence médicalisée apporte une dimension citoyenne à l’investissement.

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